A operação Built To Suit é quando um locador/empreendedor constrói ou reforma substancialmente um imóvel de sua propriedade, para que possa ser utilizado pelo locatário conforme as suas necessidades, que são preestabelecidas no contrato firmado entre as partes. Basicamente, o locador entra com o capital e o locatário com a garantia (através de um contrato longo, de 10 a 20 anos, geralmente) de remunerar esse investimento.
Esse contrato é regido pela lei 12.744/12, que dá segurança para o locador através de uma cláusula penal que, caso executada, obriga o locatário arcar com uma multa rescisória em função do capital estabelecido.
O Built To Suit na prática
A operação começa quando as partes acordam entre si sobre o que deverá ser feito. O contratante/locatário deve informar quais são as suas demandas, como:
- Localização;
- Tamanho e tipo do edifício;
- Especificações técnicas (pé-direito, carga de piso, necessidade de refrigeração);
O empreendedor/locador, por sua vez, entra com o capital e a capacidade de execução do empreendimento, podendo ele mesmo, ou terceiros, executarem a obra num determinado tempo e, quando for o caso, a operação de compra do terreno.
Nessa fase, é importante que ambas as partes estejam muito bem assessoradas e informadas: para o locador/empreendedor é fundamental entender os riscos da operação e da obra, através de uma série de estudos financeiros e de mercado imobiliário, para que ele saiba exatamente qual será a sua taxa de retorno.
O locatário, por sua vez, precisa saber de antemão se o contrato a ser estabelecido compensa financeiramente a ele, levando em consideração não só a despesa de aluguel, mas fatores como produtividade, logística e tudo o que influencia na sua cadeia produtiva em relação ao imóvel que ocupa.
Durante a ocupação do imóvel, cláusulas de revisão de valor de aluguel podem ser solicitadas – por ambas as partes – mas devem estar associadas a um estudo prévio dos valores de locação praticados na região, para que não haja nenhum prejuízo entre as partes.
Numa situação extrema da rescisão do contrato, a aplicação da multa será calculada através de uma média aritmética de antecipação de perdas e danos, sempre resguardando o locador/empreendedor de absorver quaisquer tipos de prejuízo quanto ao montante de capital investido.
Em raríssimas condições, há uma possibilidade da redução do valor dessa multa, pautada em casos de execução da função social do imóvel. Por isso, é importante a escolha do local/imóvel, tendo em vista não só os critérios técnicos (localização, valor e morfologia do terreno, zoneamento, etc), como também aspectos humanos e sociais, como a ocupação e a população que vive no entorno.
Esse modelo é adequado para a minha empresa?
Desde que começou a ser praticado, o Built To Suit se mostrou vantajoso para várias empresas e para ambas as partes.
Para o locador existe a vantagem de uma garantia de recebimento de aluguéis através da multa, que é uma cláusula penal, devendo ser integralmente executada caso o contrato seja rescindido pelo locatário, conforme diz a lei.
O locatário, além de receber um imóvel apto para as suas necessidades, não precisará alocar um grande volume do seu capital na sua construção, aliviando o caixa da empresa.
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