O Shopping Center é um empreendimento de base imobiliária, isto é, a sua renda é obtida através da exploração do seu espaço físico. Essa especificidade muda completamente a metodologia pelo qual é avaliado, pois, mesmo sendo um imóvel, não é possível avaliá-lo pelo método comparativo direto de dados de mercado, o mais comum. Nesse caso, buscamos o valor econômico do ativo, analisando suas receitas e despesas.
Como é feito a avaliação de shoppings
Num estudo de avaliação de shopping centers partimos pela análise dos demonstrativos de resultados do empreendimento: precisamos entender o seu histórico recente para traçar as tendências das suas receitas e despesas futuras. Nesse passo é importante que o avaliador tenha um amplo conhecimento da indústria e da praça onde o shopping opera. Em alguns casos, quando o shopping é novo, esse histórico não existe e as projeções devem ser baseadas no mercado ou na carteira do empreendedor.
É muito comum que o empreendimento seja afetado pela sua concorrência, seja com outros shoppings, seja com o comércio de rua. Um mix balanceado com lojas condizentes ao perfil de público e à praça, uma boa planta com corredores visíveis e acessíveis, estratégias de crescimento por parte da administração, eventos e atrações capazes de atrair mais público em datas especiais do varejo, tudo isso conta para uma avaliação positiva do empreendimento.
Prejuízos na avaliação de shoppings
Em outra mão, vacância e inadimplência altas, má qualidade do equipamento, posicionamento de mercado ou localização prejudicados e sobre oferta no setor, para citar alguns exemplos, indicam que a saúde da operação não vai bem e que ações deverão ser tomadas para que não tenhamos um valor prejudicado.
Análise detalhada e planos futuros
Nessa etapa também surgem questões sobre as características operacionais e comerciais, seu modelo administrativo, o plano de marketing e como ele atrai visitantes e lojistas, obras e expansões futuras, enfim, linha a linha do demonstrativo em análise deve ser perfeitamente traduzida através da análise histórica e com o conhecimento dos planos futuros para termos uma tendência de como será o empreendimento nos próximos anos.
Essa análise é vital pois o empreendimento é avaliado através do método da Renda (aplicação da metodologia do Fluxo de Caixa Descontado).
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